您的位置: 邵阳买房 >邵阳楼市 >邵阳知道这4招买房贷款的知识,可能轻松帮你省下十几万

邵阳知道这4招买房贷款的知识,可能轻松帮你省下十几万

来源:吉屋网   发布时间:2017-09-05 17:23:04

年房贷利率不断收紧,如果你是去年年底买的房子,但是今年才完成网签,本来银行说利率较低能到8.5折,可是赶上了新政策,利率统一到了9折一下子多出十几万利息,银行这么做合理吗?


其实包括这个网签时间在内,有一些买房贷款方面的知识不太容易引起购房人注意,遇到问题了才后悔没早知道。这里给大家总结了几个买房冷知识,希望可以帮助你顺利买房。

1、网签时间决定是否受新政策限制

上面朋友咨询的网签时间,决定购房人是按照新政策执行还是按旧政策执行,商业贷款和公积金贷款都是如此。比如今年重庆住房公积金*规定5月9日起执行认房又认贷的政策,名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房贷款记录的,再买房都不算首套

举个例子:

小李名下有一套住房,打算用公积金再买一套房子,在5月9前完成了网签,因此他买的第2套房子仍然可以享受首套房的优惠。

所以,正是因为他的网签时间赶在了新政策之后才完成,只能按照新政策的9折利率执行,银行这么做并没有什么问题。需要注意的是,对于房贷利率调整,银行也有一个反应的过程,比如今年北京房贷利率统一到9折,大的政策已经公布了,但是各家银行需要总行下发文件正式通知后才会按照新的政策执行,因此有时候会出现,新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。

2、网签价、销售价、二手房评估价、过户指导价各不相同

网签价、销售价(合同价)、评估价,虽然都是关于价格的标准,但是各自有着不同的职责。

网签价:指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格,这个价格不能低于区域的较低过户指导价(下边会介绍过户指导价),网签价较高可以达到合同价的90%-95%。

销售价:就是买家实际支付给卖家的房款金额,也就是购房合同中写明的房屋价格(合同价)。

二手房评估价:是指在二手房交易时,银行请评估机构得出的房屋价格,出于风险的考虑一般评估价格比销售价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低,商业贷款额度=评估价格X*比例。

过户指导价:过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的较低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线,也有上限,超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅,都会多交很多税费。具体可以咨询当地房管部门。

例子:

王先生看中一套海淀区一套房本面积60平方米,报价200万满五少有的房子,*终销售价格为200万(合同价),买家是全款购买的,根据国家规定,这套房子的较低缴税和过户价格是每平方米2万元(过户指导价格),*终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万(网签价),*终也是按照120万的价格去交税费,满五年少有只交1%的契税,*终契税为120万×1%=1.2万

3、通过缩短贷款年限的方式提前还贷,需要重新签购房合同

房贷提前还款主要有两种方式,一是提前全部还清,二是提前部分还清。在一些城市房价较高,贷款额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式:一是缩短贷款年限,月还款额不变,二是减少月还款额,贷款年限不变。

选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息,但是弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子,贷款100万,已经还了30万,还剩70万没还,想申请提前还贷20万,选择缩短贷款年限的话,在还款20万后,剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同,按照*的房贷利率执行剩余贷款,今年信贷政策收紧,不少热点城市利率优惠幅度骤减,以前利率是8.5折,现在变成9.5折甚至是基准利率。另外,银行还会重新评估借款人的个人资质,有的贷款人在还款期间出现过征信问题,这样会影响之后的还贷,没准还会提高贷款利率呢!

4、父母以未成年子女名义买房也受政策限制

有人曾问,家里父亲名下有一套房子,未成年儿子名下无房,如果以儿子的名义买房能算首套房吗?要知道评估首套房还是二套房是以家庭为单位的,子女还未成年,作为监护人,父母和孩子属于一个家庭,父亲名下有一套房子,即使用儿子的名义买房,也要算二套房。

另外,银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况,如果父母把名下房产过户给未成年子女的方式,再以无房的名义买房同样会被认定为二套房。

在买房的过程中,购房人要时刻保持怀疑的态度,多多了解购房、贷款知识,只有自己掌握了问题,才会降低遇到问题的可能性,买房不易,且行且珍惜。

部分图文源于网络,本平台对文中观点持中立态度并致力于维护公众人物肖像权,若涉及侵权事项请及时与小编联系删除。


邵阳吉屋网,让买房更轻松!



买房交流群-24群(377)
  • 旧念何挽:时代倾城好不好?
  • C.yy:对比周边,性价比高
  • 约瑟:准备入手一套
  • 孔龙飞:时代倾城户型采光好
  • 黛子:你买了哪个户型啊
  • 小丸子:大家组团去看看呀
3106人正在热聊楼市